Külföldi ingatlanbefektetési kalauz 2. rész – Mekkora hozam érhető el?

hirdetes

Külföldi ingatlanbefektetési kalauz 2. rész – Mekkora hozam érhető el?

hirdetes

Iratkozz fel Te is Youtube csatornánkra, kattints az alábbi YOUTUBE ikonra! 

 

 

 

Cikksorozatunk előző részében az ingatlanpiac általános trendjeit és az egyes nyaralóhelyszínek közötti választás általános szempontjait vizsgáltuk meg, ezúttal már mélyebbre ásunk és kifejezetten a floridai körzetben adódó lehetőségeket tekintjük át befektetői szemmel nézve, azaz az elérhető hozamokra koncentrálva.

külföldi ingatlanbefektetes
A “The Economist” 2014. április 5.-ei számában megjelent egy cikk a miami ingatlanpiac meglepően gyors válság utáni felépüléséről, a válság éveiben ugyanis Miami az egyik legnagyobb visszaesést elkönyvelő környék volt, az ingatlanárak a csúcsukhoz képest 60%-ot estek és a kiadatlan ingatlanok aránya is 60% körülire ugrott fel. mindezek nyomán számos elemző 10 évre becsülte a visszarendeződés időigényét, amire viszont az elmúlt 4-5 év igencsak rácáfolt, az árak átlagban már csak 20-25%-kal maradnak el a legmagasabb szintjeiktől, az értékesítések száma pedig a válság előtti szintek felett van.
 
 
House-price index 2000-2014 ; Forrás: Standard & Poor’s
A fenti ábrán a Miami körzetre vonatkozó árindex (zöld) és az USA 10 legnagyobb városára vonatkozó árindex (kék) látható, mindkét grafikonon jól kivehető a fordulat és az is egyértelműen látszik, hogy a Miami körzetre vonatkozó áraknak jóval nagyobb a szórása, mint a nagyvárosokat magába foglaló indexnek, tehát válság esetén mélyebbre esnek az árak, ugyanakkor a  fellendülés jóval magasabbra repíti az ingatlanok értékét.
A statisztikák tehát az elmúlt 2 év értéknövekedését mutatják, a gazdaságélénkítő lépéseknek köszönhetően javuló amerikai makrogazdasági mutatók, a csökkenő munkanélküliség és a továbbra is alacsonyan tartott hitelkamatok pedig megteremtik a további növekedés alapjait.  
 
Fontos kiemelni azt is, hogy bár a kamatok továbbra is alacsonyak, a hitelezés szabályait – okulva a válság tapasztalataiból – már közel sem annyira lazán kezelik a bankok. A megvásárolni kívánt ingatlanhoz a hitelfolyósítás általában 30%-os önrésszel történik, de egyes luxuslakásoknál a letét nagyságától függően a kötelező önrész már akár 50% is lehet és az építtető cégek hitelfeltételeit is jelentősen megszigorították, megelőzve ezzel a bukott projektek finanszírozását. 
 
A lakásvásárlási célú hiteleknél a minimális hitelösszeg általába 50.000 USD, a hitel futamideje pedig 30 év, ugyanakkor a büntetés, azaz extra díjak nélküli gyorsított hitelvisszafizetés minden esetben lehetséges.  Például amennyiben évente nem 12 részletet fizet a hitelfelvevő, hanem 2 extra hónappal megnöveli visszafizetések éves mértékét, a futamidő már bőven 20 év alá kerül. Az előtörlesztés minden hitelnél lehetséges, az éves 20%-os hitelállomány szabadon előtörleszthető.
hirdetes
 
Az amerikai és ezzel a floridai ingatlanpiac tehát egyértelműen magára talált, ugyanakkor ha összehasonlítjuk a floridai árakat a világ nagyvárosainak négyzetméter vagy amerikai mértékegységgel square foot, azaz négyzetláb árakkal, látható, hogy bőven van még  tér a növekedésre.
 
Forrás: Economist.com / EWM Realty
 
A táblázatban Miami Beach jelenleg a 13. helyen, Miami város pedig a 16. helyen szerepel, ugyanakkor Miami rendkivűl előnyős gazdasági helyzete, a dél-amerikai, az európai, az orosz és a távol-keleti tőke  folyamatosan emelkedő vásárlási mutatói, azaz a folyamatos kereslet megteremtik az alapját az árak emelkedésének.
 
Egyértelműen a kimagasló kereslet az oka, hogy Miamiban a 134 tervezett és engedélyezett lakás projektből már 57 komplexum van építés alatt vagy a befejezéséhez közeledik, annak ellenére, hogy a luxusprojekteknél szinte általánossá vált az 50%-os kezdő befizetés a vásárlók részéről még az átadás előtt, az építtető cégeket pedig a bankok tartják szoros pórázon, sok esetben 60-75%-os értékesítési hányad a projekthitelek folyósítási feltétele.
 
 

Most pedig nézzünk meg egy konkrét ajánlatot,
mint befektetési példát:

 
Befektetés Sarasotában, Közép-Florida városában, legalább 3 éves időtávra
 
Az ingatlan egy tökéletes állapotban lévő, de bank által kényszerértékesítésre váró 3 szobás ház, 119.000 USD vételáron (jelenlegi árfolyamon számolva mintegy 26.2 millió forint). 
Amennyiben a házat nem saját használatra, hanem kiadási célból vásároljuk, a ház kiadási ára nagyságrendileg 1.100 USD / hó, azaz teljes kihasználtság mellett 3 év alatt akár 40.000 USD bevételt is termelhet.
 
Ebből persze le kell még vonnunk az ingatlanadót, ami kb. 1440 USD / év, az ingatlanbizosítás dját, ami kb. 550 USD / év, és az ingatlanközvetítői díjakat, ami 1.100 USD / év, a kezdeti átírási költségek pedig 2000 USD körüli összeget emésztenek fel, így 3 év alatt összesen mintegy 10.000 USD költséggel számolhatunk.
hirdetes
 
 
Amennyiben a vásárláshoz hitelt is veszünk fel, akkor a banki költségekkel is számolnunk kell, ugyanakkor itt az USD / HUF, illetve EUR / USD árfolyamok változásait is figyelembe kell vennünk, a kölcsönt ugyanis dollár alapon kapjuk, a törlesztési díjakat viszont hazai magánszemélyként feltehetően forintban keressük meg, a forint / dollár árfolyammozgást pedig az EUR / USD és az EUR / HUF árfolyamok együttesen határozzák meg. Így fordulhatott elő, hogy míg az EUR / HUF árfolyam jelentős gyengülésen ment keresztül az utóbbi 3 évben, az USD / HUF árfolyam gyakorlatilag változatlan szinten maradt, mivel az EUR / USD árfolyam szinte folyamatosan erősödött, kiegyenlítve ezzel az euróval szemben gyengülő forintárfolyamot.
 
Ez a trend ugyanakkor fordulni látszik, legalábbis az európai jegybankárok és döntéshozók számára egyre erősődő problémává válik az erős euró, a gyengítéséért tehát várhatóan lépéseket fognak tenni a közeljövőben, ami szintén jót tehet a dollár alapú befektetések hozamképletének...
 

Menyit lehet tehát keresni egy floridai ingatlan megvásárlásával és bérbeadásával? 

 
A vételárra vetített, 100%-os kihasználtság mellett megtermelt 30.000 USD haszon már önmagában is több, mint évi 8%-os hozamot eredményez, de ha ehhez hozzávesszük az értéknövekedést és az esetleges árfolyamnyereséget is, akkor már bőven 10% feletti értékeket kapunk. A tényezők persze mind változóak: lehet, hogy csak 60%-os lesz a kihasználtságunk, lehet, hogy csak egy helyben toporognak majd az ingatlanárak még pár évig és az is lehet, hogy a forint brutális erősödésnek indul a következő években vagy ötösünk lesz a lottón...
A befektetés szó önmagában rejti a kockázatot is, egy megvásárolt ingatlan azonban soha nem megy csődbe, legrosszabb esetben lesz egy tengerparti ingatlanunk. 
 
Bővebb információért látogasson el a Florida Investment oldalára!
http://www.floridainc.hu/

Ha tetszett ez a cikk, oszd meg ismerőseiddel, kattints ide:

MEGOSZTÁS MEGOSZTÁS MEGOSZTÁS MEGOSZTÁS

Ezek is érdekelhetnek

hirdetes

Szótár

Csapás

Csapáson halad a hajó, ha nem fordul vagy perdül. Ha a szelet jobbról kapja, jobbcsapáson,... Tovább

Óvózászló

Piros zászló, mellyel versenyen jelezzük az ellenünk szabálytalankodó hajó és a zsûri... Tovább

Tovább a lexikonra
hirdetes
IRATKOZZ FEL A HÍRLEVELÜNKRE!X
Érdekelnek a legfrissebb vitorlázással kapcsolatos hírek, legújabb blogbejegyzéseink?


A 'FELIRATKOZOM A HÍRLEVÉLRE' gomb megnyomásával hozzájárulást adsz a hírlevelek fogadásához és elfogadod az Adatvédelmi Szabályzatunkat.